주거용 오피스텔 주택수 포함 여부

 

현재 오피스텔이 아닌 주택의 분양권은 대출, 세금, 청약에 대하여 모두 주택 수에 포함되도록 변경된 상태입니다. 그렇다면 오피스텔은 주거용과 사무용으로 나뉘게 되는데 주거용 오피스텔 주택수 포함 여부에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

정부가 내년 대선을 치르기 위해 더 이상의 부동산 가격 상승은 용납하지 않겠다는 의지를 보여주고 있는 것 같습니다.

다주택자 겨냥한 취득세, 양도세 중과에 이어 은행권에 대출 압박에 이어 이제 개인별 DSR과 대출 제한까지 강수를 두고 있는 상황입니다.

 

오피스텔은 주거용과 업무용

오피스텔은 주거용과 업무용이라는 2가지 유형으로 구분됨을 알아야 합니다.

 

1. 주거용 오피스텔

우리가 흔히 '아파텔'로 부르는 주거용 오피스텔은 주택법상 '준주택'(주택으로 준한다.)으로 분류됩니다. 그렇기 때문에 이 주거용 오피스텔을 보유하게 되면 유주택자로 분류되게 됩니다. (청약시장에서는 무주택자로 분류: 아래 참조)

 

전입신고 후에 주택으로 사용하고 있다면 '준주택'으로 분류되어 싱크대, 침대 등 주거에 필요한 시설을 설치할 수 있게 됩니다.

 

2020년 7월 10일 대책 이전에는 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않았는데 주거용 오피스텔을 투자용으로 구입하는 사람들이 많아지게 되면서 가격이 상승하며 1~2인 세입자들이 피해를 보게 되면서입니다. 결국 2020년 8월 지방세법이 개정되면서 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 보고 세금을 부과되게 됩니다.

 

2. 업무용 오피스텔

업무용은 말 그대로 기업이나 개인이 사무실이나 상업시설을 설치하고 일을 하는 공간으로 주택으로 분류되지 않아 주택수에 포함되지 않습니다.

 

업무용 오피스텔 보유자는 부가가치세 법에 따라 일반사업자에 해당하며 임대료 수입에 따라 부가가치세와 소득세를 내게 됩니다. 주거용 오피스텔의 주택임대사업자는 의무사항이 아니지만 업무용 오피스텔 보유자는 일반임대사업자는 의무사항입니다.

 

오피스텔 분양권 주택 수 포함 여부 

오피스텔은 분양권은 입주 시점에 따라 업무용이나 주거용으로 사용할지 달라지기 때문에 세금과 청약에서는 주택 수에 포함하지 않습니다.

 

 

※ 오피스텔 용도에 따라 체크할 사항

항목	주거용	업무용
전입시간 해야 할까?	O	X
주택 취득 시 보유 주택에 포함될까?	O	X
주택 양도 시 보유 주택에 포함될까?	O	X
사업자 등록 종류	주택임대사업자	일반임대사업자

 

아래 표는 청약, 대출, 세금(취득, 양도)에 대한 항목 별로 오피스텔 주택 수, 분양권, 입주권이 포함되는지 정리한 표입니다.

주택 수 포함 여부 ('20.08.12 기준)		분양권	입주권	오피스텔
				분양권	주택 (주택분 재산세 과세 시)	상가
주택 수 ('20.08.12 이전 취득)	청약	O	O	X	X	X
	대출	O	O	▲	X	X
	세금 (취득,양도)	X	O	X	X	X
주택 수 ('20.08.12 이후 취득)	청약	O	O	X	O	X
	대출	O	O	▲	O	X
	세금 (취득, 양도)	O (양도는 21년 1월부터 적용)	O	X	O	X

 

주거용 오피스텔의 절세

1. 취득세

주거용 오피스텔의 절세에 재미있는 부분은 주택(아파트, 빌라, 다세대 등)을 먼저 보유 후 주거용 오피스텔을 매수한다면 취득세는 기본 주택 보유 주택에 상관없이 4.6%이라는 점입니다.

 

하지만 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 보유 시 주거용 오피스텔을 1 주택자로 보고 2번째 아파트에는 8%를 적용하게 됩니다.

주거용 오피스텔이 2채 있거나, 주거용 오피스텔 1채와 아파트를 가지고 있으면 12%로 취득세 중과(더 무겁게 부과)가 되게 됩니다.

 

2. 양도소득세

양도소득세는 아파트를 먼저 매도하던지, 오피스텔을 먼저 매도하던지 상관없이 양도세 중과 기준을 동일합니다.

 

주거요 오피스텔 보유자의 청약은?

위와 같은 주거용 오피스텔은 매매시장에서 주택으로 간주되어 1 주택자로 포함되지만 청약시장에서 청약자격에 대해서 제한을 받지 않습니다.

 

부동산 투자에 있어 세금 절세는 가장 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 오피스텔 투자를 위한 계약 시점부터 투자 계획을 위해 세금 부분(취득, 양도)을 미리 고려하여 진입하는 것이 중요합니다.

 

 

계약한 후에는 되돌리기 힘든 만큼 미리 확인하셔야 합니다. 이상으로 주거용 오피스텔 주택수 포함에 대해서 알아봤습니다.

 

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